Notificação extrajudicial para cobrança de aluguel

Ao se deparar com a falta de pagamento dos aluguéis, o proprietário do imóvel pode enviar uma notificação extrajudicial para a cobrança de aluguel. 

Ela é um documento válido por lei que exige o pagamento ou cumprimento de alguma prestação, a realização ou cessação de uma atividade que fere a lei. 

Serve como prova de que o devedor foi avisado de sua inadimplência, podendo ainda ser usada em uma eventual ação de execução em face do inadimplente.

A notificação extrajudicial é considerada um dos atos jurídicos mais simples, e pode ser realizada por qualquer pessoa. A forma de envio pode ser pelo cartório de registros, pelos correios, de forma eletrônica em uma plataforma própria ou ainda por e-mail pessoal.

Enfim, a notificação extrajudicial consiste em uma forma legal de requerer o adimplemento de algum débito, com a exigência do cumprimento de algum contrato descumprido ou cessação de uma atividade que esteja ferindo a lei. 

O objetivo é o de informar determinada pessoa para ela tomar conhecimento do que deve fazer e assim agir de modo a evitar um processo.

Como fazer a cobrança de aluguel em atraso

Muitos profissionais na hora de fazer a cobrança de aluguel em atraso priorizam a via extrajudicial evitando assim a utilização do moroso poder judiciário.

Notifica-se extrajudicialmente o locatário inadimplente por meio de carta registrada com aviso de recebimento, ou através da notificação pelo cartório de Registro de Títulos e Documentos.

A notificação extrajudicial para a cobrança de aluguel é motivada pela intenção de unir as partes em um acordo, através da necessária conversa. 

Desta forma, as partes podem formalizar um documento em que o locatário se compromete a pagar um determinado montante relativo aos aluguéis em atraso.

Não obstante, a notificação prévia é exigível antes do ajuizamento de algumas ações de despejo. Ela demonstra a boa-fé do locador em tentar conversar antes de recorrer ao judiciário.

Destaca-se a importância da notificação através do cartório de Registro de Títulos e Documentos. Isto porque, caso o intimado se recuse a receber ou a assinar a notificação, o oficial do cartório certifica este fato.

O cartório tem  fé pública, de modo que a certidão do oficial com um “recusou-se a assinar” tem um importante valor para efeitos de prova.

Outra forma poderosa de cobrar o locatário inadimplente sem ter de ajuizar uma ação é através da utilização do cartório de protesto de títulos.

O protesto do contrato de locação

Se outras formas de cobrança dos aluguéis vencidos forem ultrapassadas existe, ainda, a possibilidade de o locador protestar o contrato de locação. 

Essa é uma alternativa de cobrança extrajudicial e eficiente, à medida que o próprio cartório faz a cobrança do inadimplente.

Sobre o funcionamento do protesto de títulos, este observa a Lei nº 9.492/97, lei de protestos. 

Assim, o título será apresentado e protocolado no cartório. O tabelião analisará os aspectos formais do título.

Na sequência, o tabelião expedirá intimação ao devedor. O devedor intimado terá prazo para pagar a dívida, de forma que se não o fizer nos três dias úteis subsequentes a intimação, o título será registrado.

Como funciona a Notificação Extrajudicial para a cobrança de aluguel

A primeira boa prática, além do relacionamento que deve ser estabelecido em todo o tempo de locação, são as notificações e avisos de aluguel atrasado. 

Pois, o inquilino pode apenas ser desorganizado. E a inadimplência resultou apenas de uma falta de atenção. 

Se você conta com uma imobiliária, esta fica responsável pelas notificações e cobranças. 

Cuidar com as palavras que usa e com o tom da sua escrita é essencial. Pois se a pessoa receber uma mensagem grosseira, você pode ter problemas.

As notificações devem acontecer para que o  inquilino seja lembrado de suas obrigações. 

É sempre bom avisar um ou dois dias depois do vencimento, e se não houver resposta, volte a lembrar alguns dias depois, especificando os acordos feitos no contrato. 

No primeiro momento que for cobrar o aluguel atrasado, a orientação é:

Em um contato simples e breve com o locatário relembre sobre o pagamento. Talvez tenha apenas ocorrido um esquecimento. Porém, se foi outro o problema, aí está a oportunidade de se chegar a uma solução.

Fundamental citar a data do vencimento e dizer que não foi identificado o pagamento. Você pode questionar se houve algum problema no banco e se é possível fazer algo para ajudar.

Se não houver retorno, ou o inquilino deu uma resposta que não resolva o problema ou não traga sugestões para tal, o recomendado é  um segundo contato mais diretivo.

Reforce e relembre as cláusulas do contrato que definem uma multa por atraso. Importante fazer isso antes do prazo da multa. 

E se tudo isso não der resultado, faça um último contato informando que a falta de resolução nos contatos anteriores levarão a obrigação de executar as cláusulas do contrato,  aplicando a multa de inadimplência. 

Medidas amigáveis para cobrar o inquilino

1) Faça um pedido claro e direto ao inquilino: na data do vencimento envie uma mensagem cordial. Se está diante de um dia de atraso, a mensagem deve ser simples e direta, de preferência incluindo o boleto com o valor a ser pago.

2) Lembre o inquilino das garantias previstas no contrato: por exemplo, se o locatário não responder, envie mensagem para o fiador. 

Se acaso o fiador renunciou ao benefício de ordem, provavelmente irá tomar outras medidas para garantir o pagamento.

Com uma semana de atraso relembre o locatário que existe um contrato de locação vigente onde consta a cobrança de juros e multas.

3) Envie uma notificação extrajudicial

Nesse momento já se está diante da segunda semana de atraso no pagamento do aluguel e o meio viável para cobrar é a notificação extrajudicial.

A notificação extrajudicial é uma excelente ferramenta para comprovar que você está cobrando de maneira legal o inquilino. Também serve para mostrar que a cobrança está ficando mais severa.

Geralmente, as pessoas não sabem quais são os efeitos de uma notificação extrajudicial, e por isso preferem não pagar para ver.

A notificação pode ser feita das mais diversas formas: mensagem de texto, e-mail, carta, telegrama ou até mesmo em cartório de títulos e documentos.

Porém, o recomendado é que em seu contrato tenha uma cláusula específica sobre os meios de comunicação entre as partes, para garantir a validade do meio utilizado.

O que deve conter a notificação extrajudicial para cobrar aluguel 

A notificação extrajudicial para cobrar aluguel deve conter os seguintes requisitos: 

Local e data

Assunto: Contrato de locação – falta de pagamento

Notificante: XXXX, proprietário do imóvel

Notificado: XXXX, locatário do imóvel

Imóvel: (endereço)

Conteúdo: deve indicar um prazo de pelo menos 15 dias para que regularize os pagamentos, informar as possíveis consequências do não pagamento, como o protesto do boleto, a inclusão do nome no cadastro de inadimplentes, a cobrança judicial ou a ação de despejo.

Que o contrato foi firmado para a locação do imóvel XXXX, pelo valor de R$ XXXX para pagamento dia ……….

Que até o momento o aluguel do mês X não foi pago. O valor do débito atualizado é de R$ XXX, onde se propõe desde já o imediato pagamento ou o parcelamento em 3 X a ser incluído o valor dos aluguéis subsequentes.

Solicita-se no prazo de 72 horas contados do recebimento da presente V.Sa. se manifeste de forma expressa, adotando as providências necessárias para tal. Ao término do prazo estipulado, sem manifestação de V.Sa. estarei liberado para a adoção das medidas judiciais cabíveis para solucionar a questão.

Certo de sua compreensão e boa vontade, coloco-me à disposição para o que for necessário.