Guia completo sobre contrato de aluguel residencial

O contrato de locação residencial oficializa a legalidade de um aluguel. Esse documento serve para atestar e definir os direitos dos envolvidos, o locador e o locatário. 

Nesse sentido, o contrato deve trazer detalhes fundamentais como o valor do aluguel, previsão de um valor de reajuste, data de vencimento, dentre outros. Neste artigo você aprenderá todo o essencial sobre esse tipo de contrato. 

O que é o contrato de aluguel residencial?

Resumidamente, o contrato de aluguel residencial é o documento que traz a validade jurídica a um negócio imobiliário. Nele, o locador e o locatário devem prever todos os detalhes inerentes a essa negociação, com a finalidade de resguardar ambos juridicamente.

Os contratos, em regra, são regulados pelo Código Civil. Contudo, por se tratar de um documento muito específico, ele é regido pela Lei do Inquilinato.

Como funciona o contrato de locação residencial?

O contrato de locação de imóvel é regido por uma lei muito específica, a Lei do Inquilinato. Assim, a legislação vai apontar tudo o que é permitido ou não para a elaboração do documento.

Lei do Inquilinato

É a Lei 8.245, ela foi sancionada em 1991, estando em vigência até hoje. Essa lei é a responsável por orientar os processos relacionados à locação de imóveis, sejam eles residenciais ou comerciais. Sua missão é definir os direitos e deveres dos proprietários e dos inquilinos.

Desde sua criação, a Lei do Inquilinato regula as principais questões que envolvem esta modalidade contratual. Aspectos como quebra de contrato, ação de despejo, as garantias do locador e do locatário, e os direitos e deveres de ambos, são previstos nessa lei. 

Por exemplo, a lei estabelece que o inquilino tem direito a receber o imóvel em perfeito estado de uso. Por outro lado, ele tem como dever zelar pela propriedade e pagar o aluguel e demais encargos que estejam previstos no contrato.

O proprietário, por sua vez, tem direito de cobrar multas dos aluguéis em atraso. Além do mais, ele deve receber o imóvel impecável, da mesma maneira que entregou ao inquilino. Ele tem como deveres o cumprimento de todas as determinações acordadas entre as partes, e, em caso de apartamentos, pagar todas as taxas extraordinárias.

Quais são os dados obrigatórios?

De acordo com a Lei do Inquilinato, os contratos de locação devem ser redigidos harmoniosamente com as características especiais de cada caso, seja uma locação residencial ou comercial. Todavia, alguns itens são obrigatórios, com o intuito de viabilizar o documento e assegurar todos os direitos e deveres principais do locador e do locatário. São obrigatórios em um contrato de aluguel residencial:

• Os dados pessoais do proprietário (nome completo, endereço, CPF, entre outros);
• Os dados pessoais do locatário (nome completo, endereço, CPF, entre outros);
• Descrição detalhada do imóvel (endereço, quantidade de cômodos, área total e área útil, entre outros detalhes);
• Valor do aluguel;
• A data de pagamento do aluguel
• Valor e periodicidade do reajuste
• Termos referentes à vistoria do imóvel.

Termo de vistoria, o que é?

O termo de vistoria é o documento cujo objetivo é atestar e especificar as condições do imóvel em relação à conservação e manutenção no início e ao final da locação. A vistoria é imprescindível para a realização do aluguel. 

De fato, a Lei do Inquilinato não exige a realização de vistoria no imóvel. Entretanto, o ideal é realizá-la. Quando a vistoria é feita antes do aluguel, ela pode servir como uma ferramenta jurídica, protegendo as partes. 

Esse processo é fundamental na locação de um imóvel, pois, além de especificar as condições estruturais e de conservação do imóvel, é a garantia que ele será devolvido da mesma forma que foi alugado, isto é, em perfeitas condições de uso.

O termo de vistoria deve ser completo e detalhado. Nele, deve conter fotos e descrições específicas de cada cômodo, trazendo uma relação completa do imóvel. O mais viável é contratar um profissional qualificado ou uma empresa especializada para isso.

Prazo de vigência do contrato

Outro elemento fundamental a ser colocado no contrato de aluguel é a sua vigência. Além disso, é importante também indicar se haverá renovação automática ou se será necessário acrescentar algo novo ou elaborar outro contrato.

Como estipular o prazo de vigência?

São várias situações de direitos e obrigações que estão relacionadas ao prazo contratual. Terá muito a ver com os requisitos para obtenção do direito à renovação ou mesmo algum requisito para a permanência no imóvel em caso de venda durante a locação, por exemplo.

Conforme dispõe o artigo 3º da Lei do Inquilinato: “O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos”.

Quais as garantias do contrato de aluguel residencial?

No contrato de locação, o locador pode exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:  caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

É proibido mais de uma das modalidades de garantia em um mesmo contrato de locação. Dessa forma, caso o locador não exija nenhum tipo de garantia no contrato, ele poderá exigir o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Se ocorrer a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, sem o contrato exigir alguma das garantias previstas, se em determinado momento for necessário entrar com uma ação de desocupação, poderá ser concedido uma liminar para a desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

Mas como funciona cada uma das garantias?

Caução

A caução é uma forma de garantia que permite ao locador mais segurança na hora de alugar o imóvel. Essa opção é excelente para quem quer alugar e tem algum dinheiro guardado. Ela também se aplica a inquilinos com dificuldades em apresentar fiador.

A caução funciona da seguinte forma: o inquilino deposita uma quantia em dinheiro, que não pode ultrapassar o valor de três meses de aluguel, em uma poupança autorizada pelo Poder Público.

No final do contrato, o locatário pode resgatar o valor e todos os seus rendimentos. Se isso não for feito corretamente, o locatário pode entrar com uma ação judicial para receber o seu dinheiro de volta.

Fiança

Essa é a garantia mais usada nos contratos de locação. A fiança nada mais é do que quando um terceiro assegura que o inquilino vai cumprir com suas obrigações onerosas. Do contrário, após o não pagamento do aluguel pelo locatário, o locador pode cobrar o valor do fiador, o qual assume a responsabilidade.

O Código Civil permite exigir que o fiador tenha um imóvel próprio na mesma cidade onde está a propriedade alugada. O imóvel do fiador será uma garantia de pagamento. 

Nesse sentido, após a reformulação da Lei do Inquilinato, o fiador tem direito de requerer sua saída do contrato, antes do final do prazo de vigência. Para que isso ocorra, ele deve formalizar sua solicitação com antecedência mínima de 120 dias. Fica a cargo do proprietário ou da imobiliária decidir se vai solicitar que o inquilino apresente um  novo fiador ou outro meio como garantia do pagamento da mensalidade.

Seguro de fiança locatícia

O inquilino pode procurar uma seguradora para contratar o seguro-fiança. Assim sendo, se o locatário não realizar o pagamento do aluguel a empresa repassa ao proprietário os valores que foram segurados no contrato.

O custo do seguro-fiança é parcelado e deve ser pago mensalmente pelo locatário. Em regra, o valor é equivalente a um aluguel a mais por ano. É viável analisar se alguma cláusula do contrato não especifica um tipo de garantia.

O seguro-fiança é uma boa opção para quem não tem fiadores ou o dinheiro necessário para pagar a caução. Entretanto, tem como desvantagem o fato de que o valor não será devolvido no fim do contrato.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

Já essa modalidade, consiste em o locatário conceder ao locador fundos de investimento como garantia de aluguel. Se porventura acontecer algum atraso ou inadimplência do pagamento, o proprietário pode requisitar para si valores dessas quotas.

É importante salientar que, tanto a imobiliária que intermediar a transação como o proprietário, não são obrigados a aceitar nenhuma dessas garantias.

Dessa forma, como o contrato de aluguel deve expressar a vontade das duas partes, o locador tem o direito de aceitar apenas uma modalidade como garantia. A negociação tem que ter resultado positivo para os dois lados.

Como funciona a rescisão do contrato

Durante a vigência de um contrato de locação, uma das partes pode querer encerrar o acordo antes do tempo previsto. Dessa maneira, é importante que tanto proprietários como inquilinos saibam a forma correta de proceder nesse tipo de situação.

O que a Lei do Inquilinato diz sobre quebra de contrato?

A Lei do Inquilinato, em seu artigo 4º, diz que existem alguns critérios para o proprietário realizar a quebra do contrato de aluguel e pedir o imóvel ao locatário antes do prazo estipulado. A Lei prevê desse jeito visando garantir o direito à moradia do inquilino.

Já o artigo 6º da referida lei, garante o direito à quebra de contrato por parte do inquilino. Todavia, o locatário deve entregar ao locador um aviso de quebra de contrato de aluguel. Isso deve ser feito por meio de uma notificação, com no mínimo 30 dias de antecedência, nos termos da Lei do Inquilinato. Se o aviso for dado menos de 30 dias antes da saída, o proprietário do imóvel pode cobrar aluguel referente a mais um mês de uso do bem. 

Rescisão contratual pelo locador

Os proprietários só podem quebrar o contrato em algumas situações específicas.

Ação de despejo

O locador pode retomar o imóvel por meio de uma ação de despejo. Muitos não sabem, mas nem sempre essa ação é realizada quando acontece um conflito entre locador e locatário. A ação de despejo será necessária nos seguintes casos:

• Se o proprietário ou parentes próximos necessitarem morar no imóvel
• Inadimplência;
• Necessidade de reparos urgentes;
• Permanência do inquilino após o término do contrato (se não teve renovação).

Venda do imóvel

Se o proprietário quiser vender o imóvel, ele deverá dar o direito de preferência ao inquilino, de acordo com a Lei do Inquilinato. Caso o morador não tenha interesse na compra ou não responda a proposta em até 30 dias, o proprietário poderá prosseguir com a venda do imóvel.

Outrossim, se o novo dono não quiser manter o contrato de locação, ele tem o prazo de 90 dias, contados da data da compra, para pedir a rescisão do contrato para o inquilino, o qual tem 90 dias para desocupar a propriedade.

Principais cláusulas do contrato de aluguel residencial

Qualificação completa do locador e do locatário

Deve-se, obrigatoriamente, colocar no contrato de aluguel a qualificação completa das partes. As principais informações são: nome completo, CPF, RG, nacionalidade, profissão, estado civil e endereço. Lembrando que, caso o prazo de locação seja superior a 10 anos, é preciso a assinatura do cônjuge como anuente.

Descrição completa do imóvel

Também é imprescindível colocar as informações principais a respeito do imóvel alugado. Deve constar qual o imóvel locado, seu endereço, e a finalidade, isto é, se é residencial ou comercial.

Prazo do aluguel

É necessário indicar o prazo de duração do aluguel e se terá renovação automática ou se precisará de aditivo ou outro contrato.

Cláusula de garantia

É importante informar no contrato qual a garantia escolhida dentre as quatro possíveis opções, conforme já mencionado anteriormente. 

Termo de vistoria

Ter uma cláusula sobre o termo de vistoria vai diminuir os riscos de atritos entre as partes no fim do aluguel.

Forma de pagamento

Deve-se também colocar a forma de pagamento, se será por boleto, transferência bancária ou em espécie, com a apresentação de recibo. Além disso, deve-se indicar o valor a ser pago mensalmente.

Cláusula Penal por Descumprimento

É possível ainda estipular uma cláusula penal para que, em caso de descumprimento das obrigações, haja a cobrança de uma penalidade. Essa penalidade geralmente é estabelecida em uma porcentagem sobre o valor do aluguel.