Contrato de compra e venda de imóvel

Contrato que formaliza o compromisso entre comprador e vendedor de um imóvel bem como todos os tópicos pertinentes a compra

Contrato de compra e venda de imóvel

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Índice

O que é um contrato de compra e venda de imóvel e como funciona

O contrato de compra e venda de imóvel é um documento que gera muitas dúvidas para as pessoas envolvidas. Por isso, é preciso conhecer suas particularidades.

Pensando em colaborar, esclarecemos neste artigo seus principais pontos.

O contrato é um compromisso entre o vendedor e o comprador. Nele, registra-se a intenção do primeiro em entregar a posse do imóvel  ao segundo, que deverá disponibilizar a quantia do valor do imóvel adquirido.

A venda só se perfectibiliza com a lavratura da escritura pública por um tabelião em cartório de registro. Sendo essa etapa posterior a assinatura do contrato.

O documento tem por objetivo estipular o valor acertado entre as partes, as condições e formas de pagamento.

A partir da assinatura do contrato e do respectivo registro no cartório, surge o direito real de compra e venda do bem imóvel. 

Sem o registro, a venda não tem valor jurídico. Assim, se alguém envolvido voltar atrás na negociação, será impossível cobrar qualquer reparação.

Para que funcione bem, é pertinente que as obrigações do comprador e do vendedor sobre a relação negocial fiquem claras.

Elaborar esse documento não é uma simples tarefa.

Quais os documentos necessários para fechar o contrato

O vendedor necessita disponibilizar uma série de documentos que vão muito além dos próprios como pessoa física ou jurídica. 

A cópia autenticada da escritura definitiva em nome dos vendedores é um documento essencial a ser apresentada,, registrada no cartório de registro de imóveis.

Não pode faltar o papel que apresenta o histórico da propriedade nos últimos 20 anos: a certidão negativa vintenária de ônus reais. Com ela, temos a certidão negativa de impostos, expedida pela prefeitura. Também é fundamental  a certidão negativa de débitos condominiais.

contrato de compra e venda de imóvel exige a cópia autenticada do IPTU do ano, expedida pela prefeitura, bem como a  averbação da construção junto ao cartório do registro de imóveis. 

Se o imóvel estiver em inventário, o contrato de compra e venda precisa ser um diferente, exigindo alguns documentos à parte. Se o imóvel for de uma pessoa menor de idade, garanta a autorização de venda por meio do Ministério Público.

Com o documento em mãos, vá atrás da certidão negativa vintenária de ônus reais e da cópia autenticada do atestado de óbito e do formal da partilha. Ir atrás de cada um deles evita preocupações futuras.

Documentos pessoais do vendedor

Para a pessoa física são solicitadas as cópias da carteira de identidade (RG) e do CPF. Logo em seguida, lembre-se da cópia da certidão de nascimento e do comprovante de residência. Se a pessoa for casada deve incluir as cópias da certidão de casamento e dos documentos do cônjuge.

No Fórum você expede a  certidão negativa de ações cíveis. A Justiça Federal e a Justiça do Trabalho são responsáveis pela emissão das certidões de feitos. Por último, não esqueça a certidão negativa de interdição e tutela e o protesto de títulos.

Documentos da pessoa jurídica

O contrato para compra e venda de imóvel requer alguns documentos da pessoa jurídica. Inicie a separação pelas certidões negativas de ações cíveis, expedidas pela Justiça Federal e pela Justiça do Trabalho. 

Depois, solicite a expedição da certidão negativa de devidos estaduais para a Secretaria de Estado da Fazenda. Para o INSS, é necessário solicitar a certidão negativa de débitos. 

Por fim, na junta Comercial, peça a cópia autenticada do contrato social ou do estatuto social. Lembre dos protestos de títulos, é claro. De posse dos documentos,, você pode avançar para a próxima etapa do contrato de compra e venda de imóvel. 

Documentos pessoais do comprador

Do comprador são exigidos as cópias do RG e do CPF. Se você for casado, tire cópias do RG e do CPF do cônjuge. 

Em conjunto, certifique-se de não esquecer a certidão autenticada de casamento e os comprovantes de endereço e profissão. 

Principais cláusulas do contrato

Um bom contrato de compra e venda de imóvel deve conter todos os detalhes a seguir discriminados:

  • nome completo;
  • RG e CPF;
  • título eleitoral;
  • profissão;
  • estado civil;
  • valor total do imóvel;
  • forma de pagamento;
  • valor final;
  • período das parcelas a serem pagas pelo imóvel;
  • multas em caso de rescisão de contrato, atraso na entrega do imóvel e entrega do imóvel em condições diferentes;
  • comissão da imobiliária;
  • descrição dos itens, caso o imóvel seja vendido mobiliado.

Qualificação das partes : no contrato devem estar todos os dados pessoais, seja do comprador quanto do vendedor. Deve constar o nome, a nacionalidade, a profissão de cada um, o estado civil, o CPF, o RG e o endereço detalhado da residência dos mesmos.

Valor do imóvel: não vai apenas o valor exato da venda dele, mas todas as condições de pagamento detalhadamente. Por exemplo, se a casa foi comprada de forma parcelada, no contrato deve constar a data de vencimento de cada parcela da compra. Importante a especificação de como o vendedor vai receber o pagamento, se vai ser por cheque, transferência de banco para banco ou por dinheiro em espécie. 

Descrição do imóvel: nesse momento, já passou pela matrícula do imóvel, por isso a descrição deve ser idêntica a que foi feita na matrícula no Cartório de Registro, assim estará devidamente detalhado cada informação, tanto do imóvel em si quanto do seu redor.

Documentação necessária: nessa parte deve haver uma cláusula que obrigue que o vendedor apresente todo tipo de documento que consiga provar sua idoneidade, além também de outros papéis que consigam provar que o imóvel em negociação está livre.

Dívidas: nessa parte do contrato, uma cláusula deve mostrar que todas as dívidas feitas antes da negociação ser fechada é de total responsabilidade do vendedor do mesmo.

Desocupação do imóvel: em muitas situações de negociação o imóvel ainda está ocupado, por isso é necessário que tenha uma cláusula no documento que fixe uma data exata para a saída dos moradores.

Cláusula penal: é sem dúvida uma das cláusulas mais importantes contidas no contrato. Nesse ponto serão definidas as obrigações tanto de uma parte quanto a outra se alguma das outras cláusulas não for cumprida. Essa cláusula conterá  o valor indicado que aquele que não cumprir vai ter que pagar, ou seja, uma multa.

Assinatura: nesse momento, as duas partes devem assinar o contrato e deve haver pelo menos duas testemunhas, que irão rubricar as folhas seguintes. Tanto o comprador quanto o vendedor devem reconhecer firma, para assim evitar fraude e ser tudo oficializado.

Registro do contrato em cartório

Para registrar a promessa de compra e venda na matrícula, não basta levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis. 

Isso porque, o registro é um procedimento administrativo. Uma de suas etapas é a análise dos requisitos do título. Assim, o título apresentado para registro deve observar determinados requisitos ou exigências.

Ressalta-se que, caso não sejam de imediato cumpridos os requisitos exigidos, o pretenso registro apresentará as tão conhecidas “prenotações”. O cartório exigirá o cumprimento de certas condições para efetivar o registro. Assim, sem satisfazê-las o registro não ocorrerá.

As principais exigências para que o registro seja efetivado são:

Comprovação da qualidade de proprietário: há necessidade de verificar se quem se apresenta como promitente vendedor é, de fato, o proprietário do imóvel. Pois, ninguém pode prometer vender um imóvel que não é seu.

Enfim, os proprietários e ou titulares de direitos reais não podem transferir mais direitos do que possuem. Se acaso não for o proprietário e nem mesmo ostentar  a condição de representante, cuidado. Por que, pode até ser caso de golpe ou fraude.

Capacidade e legitimação das partes: uma pessoa que é capaz de adquirir direitos e deveres, pode não ser capaz de exercê-los pessoalmente. Pode ser que precise de representante ou assistente para a realização do ato.

Pode também acontecer de uma pessoa ser plenamente capaz de genericamente exercer pessoalmente os atos da vida civil. Mas, não possuir legitimação para exercer alguns atos específicos. Para alguns atos da vida civil exige-se complementos.

Portanto, levar em conta essas particularidades no ato da elaboração da promessa de compra e venda do imóvel é fundamental.

Objeto determinado: a correta identificação do imóvel objeto da negociação é muito importante. A promessa de compra e venda levada a registro deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior. Deve constar seu número e cartório, contendo todos os elementos para a correta identificação do imóvel.

A correta indicação do endereço, número da indicação fiscal e outras referências imobiliárias, são notórias anotações. 

A identificação e individualização do bem imóvel pode mudar de acordo com a sua natureza e isso precisa ser considerado. A saber, o imóvel pode ser urbano, rural, comercial, residencial ou em condomínio.

Autenticidade das assinaturas: o reconhecimento de firma das assinaturas das partes envolvidas, é outro ponto fundamental, sendo que, em regra, se satisfaz essa exigência no Cartório de Notas.

Considera-se que  essa exigência se mantém para o registro das promessa de compra e venda, mesmo após a vigência da denominada “Lei da desburocratização”. 

Embora essa lei tenha possibilitado a dispensa da exigência de reconhecimento de firma para alguns documentos, não é o caso dos atos de registro.

Posso vender meu imóvel com um contrato de gaveta?

O contrato de compra e venda de imóvel de gaveta é um documento no qual os envolvidos acordam entre si as condições para a negociação de compra e venda de um imóvel sem interferência externa, tanto de uma instituição financeira, ou do Cartório de Registro de Imóveis. 

Para simplificar, podemos dizer que um contrato de gaveta é um documento que descreve a negociação entre um vendedor e um comprador de um imóvel sem registro no Cartório de Registro de Imóveis, na verdade, sem matrícula.

Por alguma  questão importante de uma das partes, a atualização da matrícula não será feita logo após a compra,

Essa prática da negociação por meio de um contrato de gaveta iniciou-se, aproximadamente, na década de 80, sendo, ainda hoje, muito praticada.

O custo dos trâmites necessários para a transferência do imóvel em cartório é, para muitos, elevado. É comum que esse valor não esteja disponível no momento da negociação.

O contrato de gaveta pode vir a ser utilizado como instrumento judicial por uma  das partes, vendedor ou comprador, em um processo. O documento possui validade jurídica.

Geralmente a feitura desse contrato tem relação com alguma causa que faz com que a transferência do imóvel para o nome do comprador seja realizada após determinado prazo.

Se o vendedor entregar o imóvel e o comprador não pagar como foi estipulado, o vendedor pode judicialmente cobrar o valor devido, acrescido de custos judiciais e danos por conta da demora. 

Também pode o comprador usar o contrato para requerer o que não foi cumprido.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ)  consolidou o entendimento de que o contrato de gaveta é um mecanismo legal que possibilita a discussão judicial das obrigações e dos direitos firmados entre o comprador e o vendedor.

Se houver qualquer inadimplência ou descumprimento, a parte prejudicada pode cobrar o prejuízo judicialmente.

Muito embora aumente a segurança jurídica na negociação, o contrato de gaveta tem seus riscos, os quais devem ser observados com cautela por quem está negociando um imóvel desta forma.

O primeiro fato que deve ser alertado neste tipo de negociação é que o contrato de gaveta não é oficial, ele não transfere a propriedade para o comprador perante terceiros, tendo validade legal apenas entre o comprador e o vendedor.

Riscos para o comprador

O imóvel pode ser penhorado por alguma dívida existente do vendedor. 

O vendedor pode oferecer à venda o mesmo imóvel para terceiros, se a matrícula estiver no nome dele. Nessa situação, o contrato de gaveta servirá como instrumento para abrir um processo pelo comprador que se sentiu lesado.

Se tiver matrícula e ela não for transferida para o comprador, em ocorrendo o falecimento do vendedor, o imóvel será parte do inventário do falecido, sendo dividido entre os herdeiros.

Riscos para o vendedor

Pode acontecer de o comprador não pagar o que foi negociado, e, uma vez no imóvel, se negar a sua devolução.

Se esse imóvel estiver financiado e o comprador negligenciar o pagamento das parcelas, o vendedor pode ser executado judicialmente.

Ocorrendo a situação do comprador não pagar os impostos, tributos, ou até mesmo condomínio, o vendedor pode vir a responder judicialmente, até mesmo sofrendo execução judicial.

Sendo a negociação por meio de um contrato de gaveta a única opção, principalmente em casos de imóveis sem matrícula, é fundamental que as partes tenham confiança uma na outra.

Também é recomendado que seja feito o reconhecimento das firmas no momento da assinatura do contrato, assim como contar com a assinatura de testemunhas.

Destaca-se a preocupação em se guardar os recibos de todos os pagamentos que forem feitos, assim como de todas as parcelas, caso o imóvel esteja financiado.

Se a negociação for feita com um contrato de gaveta porque o imóvel não tem matrícula em cartório, é sempre bom que o comprador regularize a sua situação.

Para isso, o comprador utilizará o contrato como uma ferramenta para solicitar o usucapião, além de outros documentos que possam ser solicitados pelo cartório e prefeitura.

Porém, o mais seguro para a proteção do proprietário continua sendo, e sempre será, ter o imóvel registrado e com escritura.

FAQ

Qual é a garantia de um contrato de compra e venda?

Normalmente é estabelecida a garantia por fiança, que é a obrigação escrita assumida por terceira(s) pessoa(s) de assumir o cumprimento da obrigação pelo devedor, se este não a cumprir.

O que importa em um contrato de compra e venda de imóvel?

Dados fundamentais que o contrato deve conter são as informações completas do comprador e vendedor: RG, CPF, endereço, estado civil e profissão. No caso da existência de cônjuge, seus dados também devem estar presentes.

Qual é o prazo de validade de um contrato de compra e venda?

O prazo de validade será determinado no próprio contrato, levando em conta o tempo de verificação de documentação e demais etapas.

Quem paga as despesas do contrato de compra e venda?

Se não estiver estipulado, é o comprador quem arca com as despesas de escritura e registro.

Quanto custa para transferir um imóvel para outra pessoa?

O valor total gasto com a transferência de um imóvel fica em torno de 4.5% do preço total do bem. Por exemplo, se o preço do imóvel é de R $250 mil, você desembolsará um total de R$ 11.250 mil.

O que pode impedir o registro de um imóvel?

Muitas situações podem impedir o registro de um imóvel, entre elas as diferenças no cadastro da prefeitura e do cartório, divergências na documentação dos vendedores e compradores e escritura, construção no terreno não legalizada.

É seguro o contrato de compra e venda?

Sim, o contrato de compra e venda é seguro e serve para levar ao Registro de Imóveis e colocar o seu nome na escritura pública como o novo proprietário. É essencial ver a escritura e conferir os dados do imóvel e do proprietário. Também no contrato é necessário que estes dados estejam corretamente descritos.

Como acontece a quebra de um contrato de compra e venda?

A burocracia pode ser resolvida diretamente no cartório, através de escritura pública.  Porém, se apenas um dos envolvidos deseja desfazer o negócio, ele deverá entrar com uma ação de rescisão contratual na Justiça.

Como deve ser um contrato de compra e venda?

  1. Verificação se o imóvel está bem descrito no contrato.
  2. Consultar se quem está vendendo tem poderes para isso.
  3. O contrato de compra e venda é somente uma promessa.
  4. Deixar claro o preço e o prazo para pagamento.
  5. Esclarecer  o momento em que a posse será entregue ao comprador.

O que fazer para não ser enganado na hora da compra de um imóvel?

  1. Conferir o número do Creci dos corretores. 
  2. Consultar a idoneidade e o passado da construtora.
  3. Ficar atento se os valores estão muito abaixo do mercado. 
  4. Analisar atentamente a documentação do imóvel.
  5. Visitar pessoalmente o imóvel algumas vezes.

O que deve ser observado na compra de um imóvel?

O comprador deve analisar os seguintes elementos:  a matrícula atualizada, a fim de constatar se quem o está vendendo realmente é o proprietário e se o imóvel não apresenta ônus como hipoteca, penhora, caução, etc.; a certidão atualizada do IPTU, a fim de verificar se o imóvel possui débitos perante a Prefeitura.

Como saber se o contrato de compra e venda é válido?

O contrato de compra e venda tem validade jurídica somente se for registrado em cartório.

O que o vendedor do imóvel paga?

O vendedor do imóvel paga o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), as despesas informadas pelo banco, caso financie o imóvel, a contratação de despachante para auxiliar com os registros. Outras despesas de registro relacionadas à aquisição do imóvel.

O que acontece se não registrar o imóvel em 30 dias?

Na falta do Registro, o comprador poderá perder o seu imóvel, como por exemplo, se o vendedor resolver vender o imóvel para outra pessoa.

Porque registrar um contrato de compra e venda?

O registro do Contrato de Promessa de Compra e Venda no Cartório de Registro de Imóveis, faz com que o comprador tenha direito sobre o bem adquirido e o vendedor não poderá vender o mesmo imóvel várias vezes.

Qual o prazo para pagar o ITBI?

Geralmente o ITBI vence em até 30 dias após a aquisição do imóvel. O Cartório de Registro de Imóveis só pode efetuar a transferência do bem para o nome do novo proprietário após o pagamento do imposto.

O que devo saber antes de assinar um contrato de compra de imóvel?

  • Analise  a matrícula e toda a documentação referente ao imóvel. 
  • Analise quem está vendendo o imóvel. 
  • Leia com cautela todas as cláusulas do contrato. 
  • Veja a descrição de todos os detalhes do imóvel.

O que você deve observar antes de assinar o contrato?

  • Identificação dos envolvidos na negociação.
  • Valores acordados para o fechamento.
  • Descrição correta dos objetos. 
  • Quitação de dívidas pendentes. 
  • Datas e prazos de pagamento.
  • Cláusulas que preveem riscos.

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Anna Luísa Beserra

SDW For All

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