NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL POR CONDOMÍNIO EM ATRASO

DOCUMENTO EXTRAOFICIAL QUE COBRA FALTA DE PAGAMENTO DA TAXA DE CONDOMÍNIO

 
Notificação extrajudicial por condomínio em atraso

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A taxa de condomínio é uma cobrança mensal feita pela administração aos moradores ou usuários de um edifício, cujo objetivo  é sustentar as despesas condominiais. 

O seu pagamento é um dever previsto no Código Civil. Acontece que nem sempre este dever é cumprido pelo condômino.

E tem que pagar condomínio todo mês?

Sim, é uma taxa obrigatória. Se a pessoa não está ocupando o imóvel, mesmo assim deverá pagar o valor mensalmente. 

Assim, a cobrança da taxa de condomínio é muito importante, e a notificação extrajudicial é um meio de se realizar essa cobrança.

Mas, é preciso observar alguns cuidados para que se evite o constrangimento e/ou exposição do devedor.

Destacamos que, a taxa de condomínio nos casos em que o imóvel é alugado é um compromisso do locador, conforme disposição do artigo 22, X, da Lei 8.241/91.

A notificação extrajudicial é a medida inicial a ser tomada no caso de não pagamento da taxa de condomínio. 

Logo, a carta de cobrança por condomínio em atraso é a maneira pela qual o síndico do condomínio se vale para requerer ao condômino devedor o pagamento do débito referente à taxa de condomínio.

A notificação faz prova cabal  de que o condômino tomou ciência do seu débito referente à taxa de condomínio. 

Isso porque, não poderá o morador negar o conhecimento do seu débito, nem como se eximir do pagamento alegando ignorância.

Quando começa a inadimplência do condômino?

A inadimplência do devedor começa a partir do primeiro dia após o vencimento do pagamento. O condomínio deve aguardar um prazo de 30 dias, onde o condômino poderá quitar a dívida no banco com os juros e multas inclusas. 

Após esse prazo, o síndico ou a administradora podem começar a abordagem para a cobrança, enviando a notificação extrajudicial. É preciso lidar com os inadimplentes de forma amistosa.

Como é um documento exigindo a quitação de uma dívida, muitos pensam que a mensagem deve ser ameaçadora e ríspida. Mas, pelo contrário, o ideal é adotar uma escrita amigável e conciliadora.

Como elaborar a notificação extrajudicial por condomínio em atraso?

  • Pense no destinatário: os esquecidos, os desorganizados, os com dificuldades financeiras e os de má-fé. Por meio do histórico das quitações é possível descobrir em que grupo está o condômino inadimplente.
  • Não importa qual seja o perfil, a carta precisa ser amistosa.
  • Decida a melhor forma de envio do documento: a forma mais tradicional é a impressa. Necessário encaminhar por SEDEX ou com AR ao condômino. Assím, é possível acusar o recebimento.
  • Aja com discrição: pois é uma forma de respeito pela reputação do condômino. Atenção: no envelope da notificação não deve ficar explícito que o assunto se refere a uma dívida.
  • Inclua as informações necessárias : dados atualizados do inadimplente, motivo da carta, possibilidade de negociação, medidas adicionais, canais de contato com a administradora.
  • Adote o modelo correto: é de bom tom que a linguagem seja neutra e o conteúdo bem conciso. O modelo deverá trazer:
    • cidade, data
    • Prezado + nome completo
    • Conteúdo: Identificamos que não está incluído em nosso sistema o pagamento do mês, ano, referente ao valor do condomínio. A prestação de X valor venceu no dia Y. Por favor, pedimos que quite esse valor até a data X.
    • Se o débito já foi pago, pedimos que desconsidere esta mensagem.
    • Atenciosamente.
    • Nome
    • Cargo
    • Administradora
  • Inclua as informações necessárias: dados atualizados do inadimplente, possibilidade de negociação, medidas adicionais, canais de contato com a administradora. 

A importância da notificação extrajudicial por condomínio em atraso está no fato de ser uma das principais formas de resolver conflitos de maneira amigável, sem que você precise seguir para os meios  para obter um resultado efetivo para sua situação.

Percebe-se que a cobrança extrajudicial possibilita acordos mais rápidos e simples com o condômino inadimplente, mitigando os desgastes na convivência. 

Além disso, o condomínio conta com outras vantagens, tais como a isenção de custo de cobrança (quem paga é o devedor), entrada de receita para o caixa do condomínio, economia de tempo e dinheiro, entre outras.

Como proceder se a notificação extrajudicial não resolver o problema?

Na hipótese do síndico do condomínio não receber resposta quanto ao pagamento do débito referente a taxa de condomínio após a notificação extrajudicial,  a dica será optar por uma tentativa de solução amigável junto ao devedor, propondo uma negociação dos valores. 

Nesse caso, é importante que se faça sem a presença de outro condômino, com o intuito de se evitar a exposição e/ou o constrangimento do devedor.

Se a tentativa restar infrutífera, são permitidas às seguintes penalidades: 

  • multa de 2% aplicada com base no valor do pagamento;
  • juros moratórios de 1% ao mês;
  • impedimento de participação do morador nas votações da assembleia do condomínio.

Alguns Estados do país  aceitam o protesto dos boletos vencidos. 

Após o protesto os devedores buscam as administradoras ou o síndico para quitarem o seu débito.

Como última medida, poderá o síndico do condomínio ajuizar uma  ação judicial de cobrança em desfavor do condômino.

Assim, os boletos vencidos do condômino serão títulos executivos extrajudiciais, e o juiz ao deferir a inicial autorizará o pagamento no prazo de 3 dias, sob pena de penhora.

A taxa de condomínio é um dos deveres dos condôminos.

Esse dever é de muito  importante, uma vez que, tem como objetivo atender as necessidades básicas de manutenção e funcionamento do condomínio como um todo.

Por isso, a  Notificação Extrajudicial por condomínio em atraso, é uma tentativa amigável de solução do problema, e o seu não pagamento acarreta prejuízos ao condomínio como um todo.

Como acontece a cobrança extrajudicial em condomínios?

A cobrança extrajudicial é a forma mais célere e amigável de negociar dívidas sem precisar recorrer aos processos judiciais. 

Ela  permite que o condomínio entre em acordo com os inadimplentes protegendo a relação entre todas as partes envolvidas.

É um  procedimento mais fácil e simples por incentivar que a dívida seja quitada, através de negociações que oferecem ao devedor descontos no valor original da dívida ou parcelamentos atraentes.

Importante que o condomínio estabeleça as regras para cobranças extrajudiciais e judiciais no regulamento interno, que devem ser aprovadas pela maioria dos moradores. 

Assim, todos estarão cientes das situações onde os diferentes tipos de cobranças poderão ser aplicadas. 

A cobrança extrajudicial pode ser aplicada em outras situações também, como a de danos causados ao condomínio ou aos vizinhos, entre outros.

No momento de realizar esse tipo de cobrança, síndicos e administradoras necessitam tomar alguns cuidados e precauções para que a mesma não se torne coercitiva ou constrangedora.

A primeira coisa a se fazer é enviar uma notificação propondo uma resolução amigável da dívida, sem envolver o judiciário.

 O condomínio pode agilizar isso  através da forma de contato que julgar melhor, como carta de cobrança, ligações telefônicas, SMS e comunicado de registro de débito, este último podendo ser enviado por Correios ou por e-mail. 

É de extrema importância  ter certeza de que o condômino devedor foi notificado a respeito da dívida, para evitar que esse fato seja usado posteriormente se o judicial for acionado.

Alguns conselhos pontuais aos síndicos:

  • mantenha a educação e mantenha o respeito durante as abordagens aos condôminos devedores; 
  • antes de entrar em contato com o devedor pense nas possibilidades de negociações; 
  • seja claro ao explicar as alternativas; mantenha a calma; 
  • ofereça diferentes maneiras de pagamento; por fim, 
  • mantenha a discrição e o sigilo sobre os condôminos devedores.

Notificação Extrajudicial e Notificação Judicial

A carta cobrança é o documento através do qual a parte interessada se utiliza para dar ciência à pessoa com a qual se relaciona juridicamente, informando a sua pretensão.

Esse documento não possui forma prescrita em lei, portanto pode ser realizado inclusive por meio eletrônico (e-mail, Whatsapp etc.). Mas, é preciso que se comprove que o destinatário a recebeu.

Assim, é possível a notificação por meio eletrônico. Um meio eficaz é a notificação extrajudicial eletrônica por meio da página da central IRTDPJBrasil.

Essa opção possui muita  praticidade, uma vez que, todo o processo ocorre virtualmente, até o recebimento pelo destinatário da notificação.

Para que seja efetiva a notificação extrajudicial, a mesma deverá ser entregue em mãos ou ao responsável legal. 

É preciso cuidar para que a notificação extrajudicial seja entregue ao devedor, pois se for  entregue a pessoa estranha à relação jurídica será nula, e fica sem o efeito jurídico a que se destina.

A notificação judicial é aquela na qual a parte em um processo usa de um pedido ao juiz e declara formalmente a sua vontade a outra pessoa sobre assunto juridicamente relevante.

Essa espécie de notificação visa como objetivo principal dar conhecimento público e geral. 

O juiz com base em seu motivo e também na prova de que o pedido se faz necessário para proteger direito do autor deferirá ou não o pedido.

O devedor será previamente ouvido no prazo de 15 dias, antes do deferimento da notificação. 

A notificação extrajudicial é distinta da notificação judicial em diversos aspectos. 

A notificação extrajudicial é meio que garante maior celeridade, tem como objetivo dar ciência à pessoa notificada acerca de sua pretensão e não possui forma prescrita em lei.

No que toca a notificação judicial, ela é um meio menos célere, pois depende de decisão do juiz.

A notificação judicial tem como principal objetivo o conhecimento público e geral, e tem forma prescrita em lei. Para  que se realize a referida notificação é necessário o deferimento do juiz.

Além disso, na notificação extrajudicial não há incidência do princípio do contraditório, sendo aceito apenas o uso da contranotificação extrajudicial.

Por fim, na notificação judicial é necessário observar e aplicar o  princípio do contraditório.

FAQ

Por que fazer uma notificação extrajudicial para cobrar taxa de condomínio em atraso?

A notificação extrajudicial abre a possibilidade de negociação do débito do condômino, sendo um meio eficaz para uma solução amigável.

Com essa cobrança, o síndico estará dando ciência ao condômino devedor sobre a existência de seu débito referente à taxa de condomínio, bem como da incidência de juros moratórios e de correção monetária.

Porém, a notificação extrajudicial por observar certos cuidados que evitam a exposição e/ou o constrangimento do devedor, é o  meio mais benéfico para o devedor no tocante à cobrança da dívida.

A notificação extrajudicial é o meio que o síndico utiliza antes de tomar medidas que afetem direitos do devedor.

Como fazer uma notificação extrajudicial de condomínio em atraso?

O  síndico deve se certificar de que a redação de sua notificação não contenha expressões que causem constrangimento e/ou exponha o condômino.

A notificação extrajudicial deve possuir tratamento de cunho cordial e respeitoso.

No momento da elaboração da notificação extrajudicial deve ser informado os dados pessoais do condômino devedor, que são: 

  • RG;
  • CPF ou CNPJ do devedor; e 
  • endereços completos do condômino notificado e do síndico notificante.

É necessário também que  carta cobrança informe de forma clara e objetiva o devedor sobre o seu débito, e coloque a sua disposição a possibilidade de negociação.

Evidencie as consequências em caso do não pagamento da taxa de condomínio.

É imprescindível, o envio da planilha atualizada do débito, bem como o boleto para pagamento da taxa de condomínio.

Como proceder após a assinatura da notificação extrajudicial?

Após a assinatura deverá a mesma ser levada ao cartório de títulos e documentos para registro.

O escrevente irá autenticar a notificação extrajudicial, bem como proceder o reconhecimento de firma na presença de duas testemunhas.

Ao autenticar a carta cobrança o tabelião do Cartório de Títulos e Documentos estará declarando a validade do documento, conferindo fé pública à notificação. 

Tal procedimento torna a notificação um documento público.

Como enviar a notificação extrajudicial por condomínio em atraso via cartório?

Se o notificante optar pelo envio através do cartório de títulos e documentos, deve encaminhar o documento ao referido cartório. 

Será emitida uma certidão relativa à notificação extrajudicial após o pagamento de uma taxa. 

Na sequência, o escrevente ou o oficial entregará o documento ao notificado, pessoalmente ou por meio dos correios.  

Ressalta-se que o documento deverá ser entregue em mãos ao notificado, ou ao seu representante legal. Isso é uma medida para evitar a nulidade da notificação e prejuízo do  efeito jurídico a que se destina à notificação.

Com a realização da diligência, o cartório expedirá certidão referente à notificação positiva do condômino devedor. 

Expedida a certidão, conterá o comprovante legal que atesta o resultado da diligência, a entrega do documento ao notificado, o recebimento ou a sua recusa em receber o documento, entre outras situações que julgar pertinente o escrevente.

O ato de entrega da carta de cobrança de condomínio em atraso via cartório, assegura que o documento será entregue por um escrevente notificador, o qual é dotado de fé pública.

Dessa forma,  a notificação extrajudicial estará dotada de validade jurídica para ser utilizada, caso haja a necessidade, na esfera judiciária.

A carta cobrança enviada via cartório, é o meio mais utilizado e também mais indicado, tendo em vista a sua efetividade.

Como enviar notificação extrajudicial por condomínio em atraso pelo correio?

É possível o envio da notificação extrajudicial pelos correios, para tanto, o síndico deverá solicitar o serviço adicional de AR, disponibilizado pela empresa de correios.

Com isso, o síndico notificante receberá o formulário de AR assinado, pela pessoa que recebeu o documento.

O serviço de AR é útil, pois com o mesmo se constata que o destinatário que assinou o documento, de fato é o condômino devedor ou o seu responsável legal.

Lembre que, o aviso de recebimento possui validade jurídica, quer dizer que, pode ser usado pelo síndico do condomínio como prova de que o condômino tomou ciência do débito referente à taxa de condomínio.

O documento também possui como objetivo o início da contagem do prazo estipulado na notificação.

Quais os documentos necessários para a notificação extrajudicial?

É necessário que o síndico do condomínio coloque no documento os dados do notificado de forma correta, tais como: 

  • Nome completo;
  • Estado civil;
  • Nacionalidade;
  • Profissão;
  • Filiação;
  • RG;
  • CPF ou CNPJ
  • E-mail; e 
  • Endereço completo e atualizado tanto do condômino devedor, quanto do síndico do condomínio.

A notificação deve ser feita em duas vias e ser anexada a planilha de cálculo do débito atualizado, bem como boleto para pagamento da taxa de condomínio.

Para enviar a carta cobrança através do cartório de títulos e documentos é preciso  ainda que o síndico do condomínio esteja de posse do seu documento de identificação.

Como responder a notificação extrajudicial por condomínio em atraso?

Primeira providência ao  receber uma notificação extrajudicial é verificar se a notificação de fato é direcionada a sua pessoa.

Após, se todos os fatos são verdadeiros, se a providência tomada não é abusiva, e por fim, se já solucionou o assunto da notificação.

 

A pessoa notificada precisa verificar com cautela todas as informações que estão no documento, uma vez que existe um  elevado número de fraudes nos dias atuais.

Verificando a ocorrência de erro quanto a sua pessoa, o notificado deverá se valer da contra notificação para informar o erro.

Porém , se o assunto já tiver sido solucionado, o condômino deverá reunir todas as provas da solução e contranotificar o síndico do condomínio.

Se existir motivo relevante  para a não solução do assunto da notificação, o condômino pode argumentar o motivo e solicitar prazo para o pagamento da taxa de condomínio, bem como requerer uma renegociação.

Importante destacar que, as mesmas orientações válidas para a notificação extrajudicial, são também para a contranotificação extrajudicial, ou seja não possui forma prescrita em lei e pode ser feita inclusive por meio eletrônico (e-mail, Whatsapp etc.).

Tenha cuidado na redação da contra notificação, devendo essa ser cordial e respeitosa para que se evite abusos.

Se houver dúvida em relação ao teor da notificação extrajudicial, consulte um advogado e solicite a sua orientação e/ou auxílio.

Quais as consequências legais para o inadimplemento da taxa condominial?

Correção monetária, proibição de votar em assembleias, possível cobrança judicial.

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