Contrato de arrendamento rural

É um contrato agrário onde uma pessoa cede à outra, por determinado tempo, o uso de partes do imóvel rural. Também poderá incluir outros bens, benfeitorias e facilidades.

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Contrato de arrendamento rural é uma boa alternativa para o produtor rural

O arrendamento rural possibilita o uso temporário da terra para a atividade agrícola mediante o pagamento de um valor.

É um contrato agrário onde uma pessoa cede à outra, por determinado tempo, o uso de partes do imóvel rural. Também poderá incluir outros bens, benfeitorias e facilidades.

De um lado  temos o proprietário do imóvel ou quem detém a posse, intitulado “arrendante”, e, do outro lado, temos quem vai exercer a atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista no imóvel, o chamado “arrendatário”.

A cessão do imóvel acontece com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, mediante certa retribuição de aluguel.

Geralmente, é uma boa alternativa para produtores que não tem um local para produzir e não tem condições de comprar uma propriedade rural.

Em relação ao que disciplina a lei,  o contrato de arrendamento rural não precisa seguir uma forma específica, pois a lei dá liberdade para as partes. 

Admite-se até mesmo a forma verbal, conforme definido pelo artigo 92 da Lei 4.504/64 – Estatuto da Terra, o que na prática não é  uma forma recomendada.

Mesmo não havendo uma obrigação legal da forma escrita, devido a importância do agronegócio e das crescentes e complexas relações jurídicas em toda cadeia produtiva, ressaltamos que não é recomendável a celebração de arrendamento rural sem um instrumento escrito.

Prazos do contrato

Conforme a legislação, são os seguintes os prazos para estipular o contrato:

3 anos: para aqueles onde ocorrem atividades de exploração de lavoura temporária e/ou pecuária de pequeno e médio porte.

5 anos: para atividades de exploração da lavoura permanente e/ou pecuária de grande porte.

7 anos: para atividades de exploração florestal

Pode ocorrer de o arrendatário explorar uma cultura cujos frutos não possam ser recolhidos antes do término do prazo do arrendamento.

Nessa situação, ele deve ajustar com antecedência com o arrendador a forma de pagamento do uso da terra para este prazo excedente.

O prazo do arrendamento finda sempre após a última colheita ou depois da safra de animais de abate.

Entende-se, por coerência, que se o Estatuto da Terra não se aplica aos médios e grandes produtores rurais, e sim apenas aos pequenos, então aqueles (médios e grandes) estariam livres para fazerem arrendamentos rurais por prazos inferiores a 3 anos. Este é o posicionamento atual do STJ.

Pagamento do arrendamento

A lei em vigor não admite  que o pagamento do arrendamento seja fixado em quantidade certa de produto. O artigo 18, parágrafo único do Decreto 59.566/66 é expresso ao estabelecer que o preço do arrendamento só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro, não de produto.

Dessa forma, o preço do arrendamento deve ser estabelecido em dinheiro, moeda corrente, mas o pagamento pode ser realizado em produto, em quantidade de frutos, ao preço corrente no mercado local.

A prática de nossos dias é fixar o preço do arrendamento em quantidade de produto, e o pagamento em produto ou em equivalente monetário, ou seja, o oposto.

Muito embora tal prática seja vedada expressamente pela norma, o fato é que isto ocorre na prática e, por vezes, pode trazer sérios problemas.

Nas situações de arrendamento da área total do imóvel, o preço não pode ser superior a 15% do valor da terra. Incluídas as benfeitorias que entram na composição do contrato.

Nos casos de arrendamento de área parcial do imóvel, o preço não pode exceder a 30% do valor da área arrendada. É determinado com base no valor do hectare.

O preço do aluguel é ajustado em quantia fixa e deve ser pago em dinheiro. Porém, o pagamento pode ser feito em quantidade de frutos cujo preço corrente no mercado local seja igual ao aluguel.

Direito de preferência do arrendatário

O arrendatário tem direito de preferência em caso de alienação do imóvel.

O Estatuto da Terra assegura o direito de preferência do arrendatário no caso de alienação do imóvel arrendado, com a sua notificação ou, caso não seja notificado, permitindo a sua adjudicação compulsória, mediante o depósito judicial do preço.

O Superior Tribunal de Justiça entende que o preço a ser depositado pelo arrendatário é aquele consignado na escritura pública de compra e venda registrada em cartório. 

Com o registro da escritura também se inicia o prazo para o exercício do direito de preferência, nos termos do § 4°, artigo 92 do mencionado Estatuto, o qual passa a ser contado da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis.

Então, o direito de preferência deverá ser exercido no prazo de 30 dias a contar da notificação que comunica a intenção de venda ou, senão for notificado, no prazo de até 6 meses, contados da data do registro da alienação do imóvel (artigo 92, §4º, Estatuto da Terra). Neste caso, o valor será o disposto na escritura.

Se  a venda ocorreu durante o prazo do arrendamento, mesmo que venha a ser registrada após a desocupação do imóvel pelo fim do prazo do arrendamento, o ex arrendatário poderá requerer o exercício do direito de preferência, dado que o prazo começa com a transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis.

Além do direito de preferência de compra, o arrendatário também tem preferência para renovar o contrato de arrendamento em igualdade de condições com estranhos, terceiros que queiram arrendar o imóvel. É uma questão muito importante e deve ser observada com cuidado entre as partes.

De acordo com o Estatuto da Terra, em caso de renovação, o proprietário deverá notificar extrajudicialmente o arrendatário sobre as propostas existentes, no prazo de até 6 meses antes do vencimento do contrato, para que ele  possa exercer sua preferência. Não se verificando a notificação extrajudicial, o contrato considera-se automaticamente renovado.

Condições obrigatórios de um contrato de arrendamento rural

Existem cláusulas ou condições que são obrigatórias num contrato de arrendamento rural. Elas devem ser observadas compulsoriamente, mesmo que não estejam inseridas no contrato. Se houver uma disposição contratual que as contrarie, essa disposição não terá validade e será nula de pleno direito.

Entre as condições obrigatórias estão:

Preço a ser pago pelo arrendatário

O preço do arrendamento não pode ser superior a 15% do valor cadastral do imóvel, não importando a forma de pagamento. Estão incluídas as benfeitorias que entram na composição do contrato.

Porém, se o arrendamento for parcial e recair apenas em glebas escolhidas para fins de exploração intensiva de alta rentabilidade, o preço pode chegar até o patamar de 30%.

Prazos de duração mínimos do arrendamento

Existem prazos mínimos de duração para o contrato de arrendamento rural. É de 3 anos para culturas de ciclo curto ou pecuária de pequeno ou médio porte;  de 5 anos, para as culturas de ciclo longo ou pecuária de grande porte; e de 7 anos, para atividades de exploração florestal.

Notificação para retomada do imóvel

A notificação para retomada do ímóvel é um aviso que o arrendante dá para o arrendatário quando ele quiser retomar o imóvel arrendado, ao término do contrato. 

Tal notificação deve ser feita com o mínimo de 06 meses antes do vencimento do prazo corrente. Caso não ocorra  a notificação nesse prazo, o contrato é prorrogado automaticamente por um novo período.

Direito de preferência

No fim do contrato, o arrendatário tem o direito de preferência na renovação do contrato em igualdade de condições com eventuais terceiros interessados. 

Esse direito é válido também para a hipótese de venda do imóvel, quando o arrendatário tem o direito de preferência para adquirir a totalidade do imóvel ou apenas a área arrendada. 

Também é válido na hipótese do arrendamento ser parcial, excetuando-se apenas a hipótese de quando a área arrendada é inferior à fração mínima de parcelamento da região.

Renúncia do arrendatário

É nulo de pleno direito a renúncia do arrendatário em prol do arrendante de algum direito ou vantagem assegurados por lei.

Extinção e rescisão do contrato

As formas de extinção e rescisão do contrato de arrendamento rural são estabelecidas nas regras do Decreto n.º 59.566/66.

Concordância obrigatória do arrendador

Isso ocorre na hipótese de solicitação de crédito rural feita pelo arrendatário.

8. Proibições

Nos contratos de arrendamento rural fica proibido estipular:

  1. que o arrendatário preste serviços gratuitos ao dono do imóvel.
  2. a exclusiva venda dos frutos ou produtos ao arrendador ou ao parceiro-outorgante.
  3. a obrigatoriedade do beneficiamento da produção em estabelecimento determinado pelo arrendador.

Como acontece a tributação nos contratos de arrendamento

Nos contratos de arrendamento rural a tributação dos acontece  pelos arrendatários e proprietários de forma separada. 

Em razão disso, é fundamental que o produtor faça uso do livro caixa do produtor rural, pois a partir daí serão apurados os resultados. Assim, o produtor rural pode deduzir investimentos, despesas e na hipótese de prejuízo, também pode deduzir.

Vale lembrar que, em casos que o produtor rural não utilize o livro caixa, a tributação será fixada em 20% da receita bruta. A tributação através do lucro presumido não possibilita que sejam deduzidos os investimentos, prejuízos e despesas.

Cláusulas que devem constar num contrato de arrendamento rural 

De acordo com o artigo 12 do Decreto 59.566/66, o contrato deve conter as seguintes indicações:

  • Lugar e data da assinatura do contrato.
  • Nome completo e endereço dos contratantes.
  • Espécie, capital registrado e data da constituição do arrendador, caso seja  uma pessoa jurídica.
  • Tipo e número do documento de identidade, nacionalidade e estado civil do arrendador, se ele for uma pessoa física.
  • O arrendador é proprietário, usufrutuário, usuário ou possuidor do imóvel rural.
  • Se o arrendatário é pessoa física ou conjunto família.
  • Objeto do contrato, tipo de atividade de exploração e destinação do imóvel ou dos bens.
  • A identificação do imóvel e o  número do seu registro no Cadastro de imóveis rurais do IBRA.
  • Localização no imóvel, limites e confrontações e área em hectares e frações.
  • As benfeitorias dos equipamentos especiais, como  também dos veículos, máquinas, implementos e animais de trabalho.
  • Os demais bens e ou facilidades com que concorre o arrendador.
  • Prazo de duração, preço ou condições de partilha dos frutos, produtos ou lucros havidos.
  • Expressa menção dos modos, formas e épocas desse pagamento ou partilha.
  • Foro do contrato.
  • Assinatura dos contratantes ou de pessoa a seu rogo, e de quatro testemunhas idôneas, se analfabetos ou não puderem assinar.

As partes também podem ajustar outras disposições que sejam de seus interesses, desde que estejam de acordo com a lei.

Perguntas frequentes sobre um contrato de arrendamento rural

Como funciona o contrato de arrendamento rural?

Funciona da seguinte forma: o proprietário transfere a utilização do imóvel para o arrendatário em troca de um aluguel. Na parceria rural, há a transferência do uso do imóvel para o parceiro e ambos compartilharão os resultados (positivos ou negativos) do negócio.

Como fazer um contrato de arrendamento rural?

Não há necessidade de que o contrato de arrendamento rural siga uma forma específica, pois a lei dá liberdade para as partes. Até mesmo admite  a forma verbal, conforme definido pelo artigo 92 da Lei 4.504/64 – Estatuto da Terra, muito embora essa não seja uma forma recomendada.

Qual o prazo mínimo para fazer o contrato de arrendamento rural?

A respeito dos prazos mínimos de vigência do arrendamento rural, o Estatuto da Terra  dispõe apenas acerca dos contratos por prazo indeterminado. Nesse sentido, o inciso II do artigo 95 do ET estabelece o prazo de três anos.

O que não pode faltar neste contrato?

O objeto do contrato, tipo de atividade de exploração e destinação do imóvel ou dos bens, Identificação do imóvel e número do seu registro no Cadastro de imóveis rurais do IBRA. Descrição da gleba, como a localização no imóvel, limites e confrontações e área em hectares e fração.

O que é necessário para fazer um contrato de arrendamento?

São necessários documentos de identificação (bilhetes de identidade e cargo de contribuinte ou cartão de cidadão) de todas as partes envolvidas. A caderneta predial atualizada ou certidão de teor do artigo matricial (com a validade de um ano) e a certidão de teor das descrições e inscrições em vigor (com a validade de seis meses).

O que é necessário para fazer um contrato de arrendamento?

Para fazer um contrato de arrendamento rural é necessário:

  1. A identificação de ambas as partes, incluindo-se a data de nascimento, a naturalidade e o estado civil.
  2. A localização exata da casa que será arrendada.
  3. O número e a data da licença de habitação.

Qual a forma de pagamento do arrendamento?

O preço só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro, porém  o seu pagamento pode ser acordado para que se faça em dinheiro ou em quantidade de frutos cujo preço corrente no mercado local, nunca inferior ao preço mínimo oficial, equivalha ao do aluguel, à época da liquidação.

Como cancelar um contrato de arrendamento rural?

O contrato de arrendamento não pode ser encerrado sem aviso prévio, diz o STJ. O contrato de arrendamento não pode ser desfeito sem que o dono da área comunique o usuário da terra seis meses antes, como determina o Estatuto da Terra. Caso contrário, o acordo é renovado automaticamente.

Qual é a ação judicial cabível para retirar o arrendatário da área cedida em arrendamento?

A ação judicial cabível para retomada de imóvel rural arrendado é a ação de despejo, que deve ser processada pelo rito sumário.

Onde se registra contrato de arrendamento rural?

O Cartório de Registro de Títulos e Documentos auxilia produtores rurais a formalizarem contratos de arrendamento e parceria rural. Os Cartórios de Registro de Títulos e Documentos prestam atendimento essencial para o Agronegócio, em especial na garantia jurídica e formalização de documentos e negociações.

Qual o valor de um contrato de arrendamento rural?

Quando o arrendamento engloba a área total da propriedade o valor a ser cobrado não pode ser superior a 15% do valor da terra. Quando o arrendamento engloba apenas um valor parcial do imóvel, o valor não pode exceder 30% do valor da área arrendada.

Quem pode arrendar?

O arrendamento envolve, portanto, duas partes. Uma das partes é o arrendador, que tem a propriedade do bem, e a outra é o arrendatário que, através de pagamento, poderá fazer uso dele.

Como fazer para arrendar terra?

Para arrendar um imóvel é preciso se fazer um contrato com firma reconhecida de arrendador e arrendatário com todos os acordos que devem ser cumpridos entre as partes. Se houver necessidade, para aumentar a validade jurídica, o contrato pode ser registrado em cartório, mas não é obrigatório.

Quando termina o contrato de arrendamento?

É possível dizer que o período para a duração do contrato de arrendamento será o que as partes desejarem acordar. Se as partes não definirem qualquer prazo em contrato, deverá ser considerado o período de 3 anos.

O que acontece quando o arrendador morre?

Em caso de morte do arrendador não configura extinção do contrato, pois ficarão os herdeiros e legatários obrigados a cumprir o vínculo contratual.

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Perguntas frequentes

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