Guia completo sobre usufruto de imóvel

O que é usufruto?

Usufruto é a denominação dada ao direito conferido a uma pessoa de, durante determinado período, gozar ou fruir de um bem que é de propriedade de outra pessoa sem que haja transferência de sua propriedade. 

Basicamente, o proprietário do bem pode, a seu critério, manter a propriedade, entregando o direito à posse, uso, administração e frutos dele a pessoa diversa. Ou então fazer o movimento inverso, doando ou vendendo o bem, porém mantendo para si o usufruto dele, o que a prática demonstra ser mais recorrente.

Quem é o usufrutuário e quem é o nu-proprietário?

Usufrutuário é a pessoa a quem o direito de usufruto é conferido, assim dizendo, é a pessoa que possui o direito de posse, uso, gozo e fruição do bem de outra pessoa. Essa outra pessoa, por outro lado, é denominada nu-proprietária, ou seja, é a pessoa que possui de fato domínio sobre o bem, no entanto não faz uso dele por uma limitação sobre seu direito de propriedade. 

Qual a base legal do usufruto? Como formalizá-lo?

O usufruto é regido pelo Código Civil, especificamente entre o art. 1.390 ao art. 1.411. Ele pode ser decorrente de um ato de vontade, ou seja, por meio de contrato, por meio de imposição legal ou por meio de usucapião. 

Referente ao instituído por meio de vontade das partes, dependerá da formalização de um contrato entre elas ou por meio de testamento, bem como no caso dos bens imóveis, do registro no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.277 e 1.391 do Código Civil. Quando se tratar de bem móvel, não há necessidade de registro, contudo o usufruto somente será frutífero com a tradição do bem, isto é, com a sua entrega ao usufrutuário, nos termos do art. 1.267 do Código Civil.

Já o usufruto legal é instituído por uma determinação proveniente de lei em benefício de determinadas pessoas. Um exemplo clássico é o direito de usufruto dos pais no exercício do poder familiar sobre os bens de seus filhos, como preconiza o art. 1.689, I, do Código Civil.

Por outro lado, o usufruto instituído por usucapião depende dos requisitos que o próprio instituto da usucapião prevê, entretanto, neste caso, não haverá necessidade de comprovar que havia intenção de ser proprietário pelo beneficiário, apenas que havia intenção de ser possuidor do bem.

Quais são as obrigações decorrentes?

O usufrutuário deve, de início, inventariar todos os bens que receber pelo usufruto, às suas expensas. Tal precaução é importante em vista da possibilidade de devolução da coisa, uma vez que depreciações dos bens que não sejam naturais correrão por conta do usufrutuário.

Lesões e ameaças ao bem devem ser obrigatoriamente informadas pelo usufrutuário ao nu-proprietário. Ainda, o usufrutuário deve arcar com os tributos incidentes sobre o bem, além de custear as despesas ordinárias com manutenção.

Usufruto associado a doação de bem imóvel

É comum que pessoas que desejam organizar e prever os critérios para transmissão de seus bens antes de seu falecimento o façam em conjunto com uma doação (adiantamento de herança). 

Dessa forma, uma pessoa que possui como patrimônio dois imóveis de igual valor e tem dois filhos pode doar um bem imóvel a cada um deles (respeitadas as proporções do direito de herança e demais herdeiros), adiantando seus direitos sucessórios. Contudo, para se resguardar contra futura alienação (venda ou doação) do bem imóvel pelos seus filhos e para assegurar que poderá continuar usando-os, a pessoa pode estabelecer uma cláusula de usufruto.

Isso não significa, entretanto, que o proprietário do bem não possa aliená-lo. O proprietário do bem poderá vendê-lo, todavia o adquirente deverá respeitar o direito de usufruto estabelecido anteriormente.

Assim, o doador do bem terá o direito de uso sobre o bem,  poderá continuar morando nele, caso se trate de uma casa, bem como poderá alugar e obter proveito econômico da locação do imóvel. Além disso, garante que um de seus herdeiros receba exatamente esse bem a título de herança no caso de seu falecimento. Ou seja, o usufruto se extinguirá com o falecimento do doador, momento em que de fato o herdeiro poderá usufruir integralmente dos direitos da propriedade sobre o bem.

A doação de bem combinada com usufruto pode servir, portanto, para realização de um planejamento sucessório antes do falecimento do proprietário dos bens.

Quais as despesas associadas à constituição do usufruto de bem imóvel doado?

Além do custo com o registro no Cartório de Registro de Imóveis que será tratado em outros pontos deste conteúdo, o donatário (aquele que recebe o bem a título de doação e se obriga a constituir o usufruto em favor do doador) deverá arcar com os custos relativos ao Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação.

Por se tratar de um imposto estadual, o valor a ser pago será de acordo com a legislação do estado em que está localizado o imóvel. 

Como o usufruto é extinto?

A extinção do usufruto se dá com o cancelamento do registro no Cartório de Registro de imóveis, o que pode ser feito quando houver: (i) morte ou renúncia do usufrutuário; (ii) fim do prazo de duração; (iii) extinção da pessoa jurídica (se o objeto do usufruto foi uma pessoa jurídica, por exemplo); (iv) cessação do motivo que originou o usufruto; (v) destruição da coisa objeto do usufruto; (vi) pela consolidação; (vii) por culpa do usufrutuário, quando alienar, deteriorar ou deixar arruinar o bem; (viii) a falta de uso pelo usufrutuário.

Por fim, quando o usufruto for constituído em favor de duas ou mais pessoas, será extinto em relação à pessoa que vier a falecer, exceto se houver expressa determinação de que o quinhão será transferido em usufruto para o usufrutuário remanescente.