Notificação extrajudicial para desocupação de imóvel

Como funciona a notificação extrajudicial para desocupação do imóvel

A lei  permite ao locador que faça o despejo do imóvel pelas seguintes situações: por aluguéis em atraso, mudança da destinação do imóvel ou quebra das regras de condomínio.

O locador precisa ficar atento à legislação para ter seus direitos assegurados sem ferir os do locatário. 

O locador pode requerer a entrega da propriedade alugada a qualquer momento. Porém,não basta somente pedir de volta as chaves. Da mesma forma, não é legítimo forçar o inquilino a sair do imóvel – neste caso, ele tem o direito de acionar a polícia para permanecer no local.

O pedido  de saída deve ser formalizado por meio do “pedido de desocupação de imóvel alugado”. É um  documento com o fim  de notificação. No  momento em que o inquilino recebe esse aviso, ele tem até 30 dias para deixar o endereço. Porém, esse prazo pode variar de acordo com diversas situações previstas em lei.

De acordo com a lei, um dos deveres do inquilino é pagar o aluguel até a data do vencimento do contrato.  O proprietário além de tomar as medidas possíveis  para cobrança, pode recuperar a posse do imóvel, quando não houver solução amigável. 

Cabe destacar que a solução amigável costuma ser satisfatória na ocasião de inadimplência do inquilino ou outras razões que possam acarretar em despejo.

Para esse fim, a orientação é enviar notificação por escrito ao inquilino, contendo o prazo para pagamento das parcelas vencidas, com os respectivos encargos, ou, alternativamente, para que deixe o imóvel imediatamente. 

O locador deverá contratar um especialista e após enviar a notificação extrajudicial onde deve constar o prazo de 30 dias para a desocupação do imóvel. O envio do documento é feito pelos correios e deve apontar as parcelas em atraso.

A notificação extrajudicial é um comunicado do escritório de advocacia solicitando a desocupação do imóvel. É uma medida feita no sentido de solucionar o problema.

A notificação extrajudicial para desocupação do imóvel deve trazer o valor do débito e legitimidade da cobrança.

Recebido o documento, o inquilino tem até 30 dias para desocupar o imóvel, após a comunicação com antecedência do proprietário, conforme o artigo 38 da Lei do Inquilinato.

Mas, se o dono da propriedade quiser encerrar a locação, deve devolver a caução de aluguel, caso não existam débitos em aberto.

O valor da multa por quebra de contrato de aluguel é igual  ao valor de 3 meses de aluguéis. No caso do inquilino deixar o imóvel antes do fim da locação, o proprietário pode cobrar multa.

Elementos que devem constar da notificação extrajudicial

O documento para pedir a desocupação de imóvel alugado é um aviso comum. Conforme a Lei do Inquilinato, somente deve ser utilizado pelo locador que almeja encerrar o contrato vigente.

Nesse pedido devem constar principalmente a data completa da notificação e a informação de que o inquilino tem até 30 dias a partir desse dia para desocupação. Essa informação permitirá o início da contagem assim que o locador for notificado.

Informações que são comuns no aviso: endereço do imóvel, orientações sobre a devolução das chaves e quitação de débitos, além do espaço para assinatura do locatário. 

Sobre a forma de envio, o aviso pode ser feito por meios digitais informais, desde que esses canais já sejam utilizados como forma de contato entre as partes. É o caso de e-mail, mensagem de texto SMS e aplicativos de conversa, como WhatsApp e Messenger.

Se o imóvel for alugado por intermédio de imobiliária, o corretor pode elaborar o pedido de desocupação de imóvel e orientar o locador sobre o envio. O  ideal é contar com assistência de um advogado para avaliar a situação.

O que fazer diante da recusa do locatário

O inquilino, mesmo após receber  o pedido de desocupação do imóvel, pode se recusar a sair. Nesse caso será preciso entrar com ação de despejo. Como é um processo judicial, pode levar até seis meses para conclusão. A partir da decisão judicial, é concedido mais seis meses de prazo para o locatário deixar o local.

Ao término desse prazo, caso o inquilino desrespeitar o acordo e se recuse a entregar o imóvel, receberá a ordem de despejo judicial. Diante disso, a saída deverá ser imediata. 

O locatário também sairá prejudicado financeiramente, caso não cumpra o estabelecido. Isso porque ele ficará responsável pelas despesas e honorários dos advogados que foram gastos pelo proprietário para condução do processo. Porém, isso só acontecerá se não devolver o imóvel em seis meses após o encerramento da causa.

Depois de tentar um acordo como  inquilino, recomenda-se que o proprietário do imóvel faça uma notificação por despejo.

Para isso é preciso que o remetente coloque no documento as parcelas em aberto, as datas de vencimento, valores e faça a devida identificação das partes. 

Também é importante inserir o prazo para pagamento, cuja orientação é de 15 dias, e guardar uma cópia da notificação. 

Na hipótese de não haver pagamento, indica-se enviar uma nova comunicação e fazer uma notificação exigindo a desocupação voluntária do imóvel, se persistir a inadimplência. 

A orientação é para que o proprietário do imóvel procure um advogado para ingressar com uma ação de despejo.

O que é a notificação extrajudicial

A notificação extrajudicial é um documento elaborado com o objetivo de comunicar uma situação a um terceiro, trazendo a descrição dos fatos que motivaram sua elaboração e a relação jurídica presente no caso.

É emitida após descumprimento ou inadimplência contratual. A notificação extrajudicial além de formalizar a ciência, é um meio de prova importante que pode ser usado em processos judiciais se preenchidos os requisitos legais para sua elaboração.

A carta é usada como tentativa de conciliação amigável e também para dar celeridade à resolução de demandas. 

Notificação extrajudicial x notificação judicial

O que difere a  notificação extrajudicial da notificação judicial é a forma pela qual é dada ciência ao destinatário.

A notificação judicial requer a presença do Poder Judiciário para intermediar a relação. 

A notificação extrajudicial é feita usualmente através de Cartório de Títulos e Documentos e Correios. 

Porém, de acordo com o desenvolvimento de novas formas de comunicação, a jurisprudência vem admitindo o seu uso por e-mail e whatsapp desde que feita com ferramentas que assegurem certeza quanto ao recebimento da informação enviada.

A notificação extrajudicial antecede o ajuizamento de ações judiciais e não é  válida para fazer registro oficial de atos processuais. 

Documentos necessários para a notificação

O  remetente pode anexar quaisquer documentos relacionados ao fato descrito na notificação que comprovem a situação descrita.

A seleção dos documentos deve observar a sua utilidade na demonstração do fato narrado e não conter material ofensivo à honra ou que exponha o destinatário à vexame ou humilhação.

Para ingressar com uma notificação, é necessário apresentar duas vias originais assinadas e com endereço completo dos envolvidos.

Como fazer uma notificação extrajudicial

Para fazer uma notificação extrajudicial simples, é necessária a fixação de algumas cláusulas para conferir utilidade à formalização do documento, as quais serão expostas a seguir:

Identificação das Partes

Deve haver o registro do nome completo ou razão social, números de documentos de identificação (RG e CPF ou CNPJ) e endereço completo, tanto do remetente quanto do destinatário da notificação.

Descrição dos fatos

Neste ponto é feita a indicação da relação jurídica entre os envolvidos e a descrição detalhada dos fatos que deram origem à notificação (a exemplo da inadimplência contratual). Essa descrição deve ser o mais detalhada possível.

Finalidade da comunicação

Neste tópico, o remetente deve expor o que pretende com a notificação extrajudicial e pedir a regularização da situação, se for o caso, indicando como deve ser feita.

O remetente pode informar, ainda, ao destinatário o prazo, local ou meios de comunicação para proceder à regularidade e satisfação das necessidades relacionadas ao envio da carta. 

Advertência

Nesta cláusula, devem ser expostas as consequências em caso de inércia após a comunicação como: 

• ajuizamento de ação judicial; 
• inscrição em órgãos de restrição ao crédito;
• protesto de título em cartório; 
• outras ações atinentes às obrigações assumidas.

Por último deve ser feita a indicação do local onde a notificação será assinada Importante não esquecer de colocar a data, nome e a assinatura do remetente.

A redação precisa ser feita de  forma clara, objetiva e com respeito a moral, os bons costumes e a segurança nacional. Os excessos na utilização deste tipo de comunicação poderão ser punidos na forma da lei.

Notificação extrajudicial por descumprimento de contrato

Nas hipóteses de descumprimento de acordo, a parte lesada pode usar a notificação extrajudicial para obrigar o inadimplente a cumprir obrigação assumida no instrumento contratual.

Tal procedimento vai possibilitar tratar o assunto de forma amigável e podendo também ser meio de prova em caso de eventual ação judicial.

Para este documento, além dos elementos que devem estar presentes na notificação extrajudicial simples, é preciso expor de forma clara e objetiva as cláusulas contratuais descumpridas pela parte notificada e as respectivas sanções previstas no contrato.

O que fazer após a assinatura da notificação

Preenchida a notificação, feito o download, impressão e recolhimento das assinaturas, o próximo passo é se dirigir até um Cartório de Notas para conferir credibilidade ao documento.

No Cartório de Notas deverá ser realizada a autenticação dos documentos mencionados na notificação e o reconhecimento de firma da parte que notifica. 

É importante a assinatura de testemunhas do registro da comunicação enviada. Essas  assinaturas permitirão transformar o documento em título executivo extrajudicial, com força executiva, no caso de necessidade de ingresso de uma ação judicial.

Com este procedimento fica garantida a formalidade da notificação que é necessária à exigência de cumprimento das obrigações ali indicadas. 

Perguntas frequentes sobre notificação extrajudicial para desocupação de imóvel

Como se faz o  pedido de desocupação de imóvel?

Não existe um documento padrão para pedir a desocupação do imóvel seja desocupado. O que se deve fazer é a notificação do inquilino que é um documento por escrito solicitando a desocupação. Recebido o documento, o prazo para que o imóvel seja desocupado é de 30 dias. No caso de recusa, a justiça deve ser acionada.

Qual o valor de uma notificação extrajudicial?

O valor de uma notificação é em média R$272,77.

No texto da notificação deve conter: a qualificação completa do notificante e notificado,  CPF, endereço, profissão, filiação e e-mail. 

Quais os passos para proceder a notificação extrajudicial?

1. O conteúdo pode ser escrito de forma livre, pois não há um formato padrão. 
2. Após o registro, o cartório faz a diligência para entregar o documento à pessoa notificanda.
3. Depois da realização da diligência, o cartório emite uma certidão relativa à notificação.

Quando o locador pode pedir a desocupação do imóvel?

O dono do imóvel pode pedir a desocupação do imóvel a qualquer momento, seja durante ou depois da vigência do contrato, devendo apenas informar ao inquilino oficialmente por meio de um documento escrito.

Qual o  tempo que  o inquilino tem para sair do imóvel?

O inquilino tem o prazo de 30 dias para desocupar o imóvel. 

Como notificar inquilino em atraso?

Notifica-se extrajudicialmente o locatário inadimplente através de carta registrada com aviso de recebimento (pelos correios), ou através da notificação pelo cartório de Registro de Títulos e Documentos.

O que é uma notificação extra judicial?

A notificação extrajudicial é o instrumento para poder exigir o pagamento ou cumprimento de alguma prestação. Também pode servir como prova de que a outra parte foi avisada de sua ilegalidade, possibilitando ainda, caso a notificação seja infrutífera, ser usada ao seu favor no processo judicial.

Posso enviar uma notificação extrajudicial por e-mail?

Sim,  é possível enviar notificações extrajudiciais por e-mail. Da mesma forma como no formato de carta, a notificação enviada de forma online é válida perante a lei. 

Precisa de procuração para notificação extrajudicial?

A notificação extrajudicial pode ser realizada por procuração como acontece, por exemplo, quando o notificante outorga poderes ao um advogado para que ele realize a notificação extrajudicial.

Quais os direitos do inquilino quando o proprietário pediu o imóvel?

Não importa o motivo, quando o dono tem interesse em pedir o imóvel, ele deve avisar o morador com antecedência. Assim, o inquilino tem o direito de no mínimo 30 dias para poder sair totalmente do local. Mas, caso ele não possua nenhum tipo de garantia, o prazo pode reduzir para apenas 15 dias.

Como saber se a notificação extrajudicial é verdadeira?

Ao emitir uma notificação extrajudicial uma certidão é gerada, o que comprova legalmente que o documento chegou em seu destinatário, e que o mesmo está ciente de seu conteúdo, mesmo que a pessoa se recuse a discutir a respeito da ação.

É válida a notificação extrajudicial por WhatsApp?

Sim, é aceita a notificação extrajudicial realizada por meio eletrônico (e-mail e até mesmo WhatsApp), desde que comprovado o recebimento da notificação pelo seu destinatário. O meio eletrônico mais efetivo é o e-mail registrado com assinatura por certificado digital.

O que fazer depois da notificação extrajudicial?

Se você recebeu uma notificação extrajudicial referente a uma dívida, a primeira coisa a se fazer é buscar a instituição notificante para uma melhor compreensão da situação. Também é importante que você solicite informações do que está sendo cobrado, e o título da dívida.